土地市場由熱轉冷 多重壓力下房企如何穩住「糧倉」-安哥拉新闻

                                                                  2019年10月18日 8:00 来源:安哥拉新闻
                                                                  编辑:大发时时彩平台

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                                                                  【男子车站袭击武警】

                                                                  溢價率方面來看♂,碧桂園在三四線城市拿地溢價率水平達到了41.29%〇♀,遠高於其他區域◇,說明在三四線城市反而搶的是當地城市最好的地↑∟。碧桂園基本上選擇小城市核心區域、佔地在100~300畝區間?,打造的是當地比較優質的項目◇,所以其對於城市的覆蓋化和對城市進入程度遠遠高於其他百強企業ππ。

                                                                  中指研究院報告指出⌒,入榜地塊全部位於一二線重點城市﹡,且多宗地塊被品牌房企斬獲△。近年來一二線城市的拿地門檻不斷增高◇⌒,品牌房企資本運作能力和開發能力較強↑♂﹡,在重點城市拿地更具優勢┊﹡。

                                                                  從2014~2019年↑△π,碧桂園在三四線城市新增的土地總佔比達74%△□。也曾嘗試了在北上廣等城市拿地□∵,但主要集中在一線城市遠郊區縣的位置□?,可以看出其重心放在三四線和五線城市⊙?。

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                                                                  分城市看⊙∟,前9個月↑﹡,一線城市供地節奏加快◇⊿,出讓金總額較去年同期增加近三成?∟,樓面均價在調控之下得到有效控制♂♂,同比去年均有所下滑;二線城市供求量同比小幅增加⌒,樓面均價同比上漲16%□↑,在各線城市中漲幅居前;三四線城市整體供應同比小幅走低↑⊿〇,成交量跌價漲?□☆,溢價率同比下降3個百分點∟⊿◇。

                                                                  曹晶晶分析稱⌒▽,土地市場降溫首先與大環境密切相關〇⌒。政策背景下?π,從需求端來說各方的市場情緒、觀望節奏都出現了明顯的調整?▽?。尤其是在第三季度市場調整預期強化之後〇π∴,未來還是比較緊張的狀態⌒。

                                                                  「此外☆﹡,企業應該加強與金融機構的合作♂,關注創新型融資產品的搭建⊙?♂,積極拓寬融資渠道〇□⊙。在拿地方面重視現金流的基礎上根據自身財務狀況管理好拿地周期□,保持充足現金流π。」古超表示⊿┊。

                                                                  房企進入精細化競爭階段對於合理布局高價值區域⊙┊,中指研究院土地事業部副總經理劉韌堅對碧桂園近期的一系列布局進行了分析∴。「根據數據庫顯示↑▽,2014年到2019年碧桂園總共以1968塊土地數量遙遙領先行業π♂﹡,包括土地面積等也是百強企業中第一位π⊙。但是從拿地晴雨表的測算⊿,碧桂園並不都是採取積極態度▽∴☆,只是在2017年3季度和4季度比較積極↑∵△。

                                                                  《2019年1~9月全國住宅用地成交總價TOP10》榜單則顯示◇♂,土地成交價水平同比走高☆,杭州上城區一宅地由新世界發展以總價97.92億元摘得□▽,居榜單首位〇﹡♂。該榜單總額與去年同期相比上漲了8%↑□⌒,上榜門檻上升至66.6億元?,過半數入榜地塊收金逾70億元☆▽⊿,而榜單前三甲地塊總價均破90億元π┊。

                                                                  同時◇﹡〇,行業集中度進一步顯現▽﹡。前9月TOP10企業拿地總額達7789億元∵⊿,佔TOP100企業的35.7%;TOP30企業拿地總額13907億元☆♂,佔TOP100企業的63.8%π⌒。TOP10企業拿地門檻升至463億元∴∵♀。

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                                                                  但億翰智庫認為∴☆,從1~9月累計新增貨值來看◇π∴,儘管整體增速超過10%∟∟,較1~8月有所回升♂,但企業投資力度不及往期﹡。TOP10、TOP20、TOP30梯隊房企同比增速均出現下滑♂▽◇,同比分別降低22%、11%、4%♂,TOP50、TOP100梯隊房企拿地力度較為積極♀,同比分別上升5%、77%◇♀。

                                                                  劉韌堅也坦言:「對於小型房企來說∴,最大問題還是『拿不到錢』和『拿不到地』π△。」對於最後一季度的走勢♂△,古超判斷:「未來在政策調控持續、融資渠道全面收緊的背景下△∴♂,行業競爭也日漸加劇♂◇⌒,房企第四季度應該採取一定的應對措施┊,一方面加強銷售回款、降槓桿控制整個負債總量;另一方面是加強對營銷的重視♂,把握營銷節奏↑┊∵,積極推盤去化加大營銷力度□⌒,搶收回款保證充足現金流⌒。」

                                                                  每經記者包晶晶每經編輯魏文藝中指研究院報告顯示〇,2019年1~9月〇π,全國300城市土地供需總量較去年同期微降⊙⌒,樓面均價及出讓金總額同比增加近兩成〇♀∵。前三季度出讓金總額逾3.55萬億元□,同比上漲17%﹡〇。

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                                                                  諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙向記者表示:「行業集中度上升是目前房地產行業的一個發展趨勢↑↑▽,大型房企有更優勢的融資渠道和途徑↑?▽,尤其是在融資渠道收緊的情況下▽☆♂,中小房企資金鏈脆弱?⌒﹡,抗禦風險能力較低〇,拿地更加困難◇,預計未來行業集中度會進一步上升◇。」

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                                                                  前9個月〇♂▽,龍頭房企繼續發揮獲取土地資源的優勢♂♂。萬科、碧桂園、保利佔據1~9月拿地金額榜前三位⊙∟▽。中指研究院數據顯示◇┊↑,前9月萬科累計拿地1381億元居榜首◇⊙▽,碧桂園和保利分別以1166億元和865億元分列第二、三位◇△。

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                                                                  分季度走勢來看♂,一季度整體供求各指標同比均降⊿□,僅一線城市供求量同比走高;二季度開始稍顯回暖☆△,整體供求各指標同比均增♂∵◇,二線域市供地節奏加快〇,三四線城市出讓金及樓面均價走高;三季度全國土地市場整體供求量微降┊,一線城市樓麵價回落∵,土地溢價率同環比出現下降♀⊿∴。

                                                                  從個人端來看▽⌒,曹晶晶認為△,儘管今年房貸利率已經連續6個月出現下調∟〇,但整體仍維持較高的水平△。並且對整個房地產行業而言⌒⊿,短期內都難以降低⊙∵,利率對需求、購買力、市場預期都產生了一些影響△。

                                                                  同時◇,億翰智庫指出⊙,一線城市土地成交熱潮反映出房企補倉意願增強♀,但在融資承壓的情況下⊿∵∴,企業更傾向布局高價值區域⌒?,同時也意味着此類城市土地市場競爭愈發激烈;部分三四線城市π,尤其是具備經濟增長潛力的三四線城市將迎來機會♂↑◇。

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